Актуалните хипотези, в условията на извънредно положение (COVID-19), при: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, нотариални сделки, Договор за банков кредит и Договор за наем на недвижим имот

08 Apr 2020

Актуалните хипотези, в условията на извънредно положение (COVID-19), при: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,  нотариални сделки,  Договор за банков кредит и Договор за наем на недвижим имот

С оглед извънредното положение в Р България, както и предприетите ограничителни мерки в различните държави, във връзка с възникналата пандемия от Коронавирус, се пораждат редица затруднения за търговския и гражданскоправния оборот, както в национален, така и в световен мащаб.

 

Българското правителство и Европейската комисия са сериозно ангажирани и предприехa мерки за ограничаване на негативните последици за бизнеса, от така създалата се ситуация. Междувременно, за нас, като адвокати, е важно да информираме клиентите си за възможните последици в различните сфери на дейност и да им окажем съдействие при преодоляване на последиците от кризата, с предложения за навременни и адекватни мерки. В конкретния случай, ще обърнем внимание на взаимоотношенията в сферата на недвижимата собственост, които по същността си са изключително разнообразни, динамични и пряко свързани с икономическата стабилност на местно и световно ниво.

 

Сигурни сме, че във Вас възникват редица въпроси по темата, като някои от тях са: Какво се случва със сключения ми предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот? А с договора ми за банков кредит? Мога ли да придобия собственост върху недвижим имот по нотариален ред сега? Какви са ораниченията? Не мога да плащам наемната цена по договора си за наем- длъжен ли съм, мога ли да отложа, а да не платя? Хипотези и въпроси има безброй, като по-долу в настоящото изложение ще обърнем внимание на някои основни аспекти, които биха били приложими в повечето случаи.

 

 

 

I.ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР  

 

Действително, през последните няколко години, интересите в сферата на недвижимите имоти и покупките в тази насока, значително се увеличиха, като това безспорно се дължи както на повишената обща покупателна способност на населението, но също и на добрите кредитни условия предлагани от банковите институции. Интересът към жилищните и бизнес имотите би могъл да се определи, като такъв както с инвестиционна цел, а така и за лично ползване. Ето защо и с оглед на недостатъчното предлагане на пазара, така оформилото се търсене в сферата доведе и до една сериозна строителна активност, която да създаде търсения продукт. Пазарът се развиваше, предварителни договори се сключваха постоянно, нотариални сделки се изповядваха ежедневно. Как продължава този процес обаче в условията на криза?

 

Вследствие разпространението на вируса, наложеното извънредно положение и предприетите мерки в тази връзка от страна на държавните органи, се засегнаха сериозно икономическата стабилност в страната, търговските дейности в различни сфери и отрасли, както и физическите лица, заети в тях. Наложените мерки за овладяване на пандемията, поради ограничаващия си характер, от своя страна пък водят до забавяне и неизпълнение на широк спектър от търговските отношения. В резултат на това, страните по различни договори са изправени пред несигурност по отношение изпълнение на поетите договорните задължения по между им.

 

            Приетият от Народното събрание и изменен впоследствие Закона за мерките и действията по време на извънредното положение (ЗМДВИП), не даде законова уредба на взаимоотношенията извън сферата на кредитните и лизингови договори, поради което за всички останали, следва да се прилагат общите правила, съобразно действащото в страната законодателство.

 

            Какво се случва, ако сте страна по действащ предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и сте в качеството си на Строител- Продавач по същия? Ако целия Ви строителен процес се развива в обичайни темпове, нещата биха били чудесни, но не всеки изпълнител би могъл да се похвали с това. В някои случаи, част от строителните дейности по обектите се извършват с материали, доставяни от чужбина. В период на глобална пандемия, някои доставки за страната са ограничени, а други силно затруднени, което от своя страна би обосновало невъзможността на строителя да изпълнява задълженията си по договора в срок. Настъпилото непредвидимо събитие, непреодолима сила или т.нар. форсмажор, би обосновало соченото неизпълнение, но при определени условия. Преговорите между страните в подобни ситуации и разрешаването на възникналите въпроси, чрез взаимни отстъпки, е най-добрия възможен изход от ситуацията, но не винаги е приложим. Каква би била възможността и на купувачът по договора, за периода докато трае соченото обстоятелство? Би ли могъл и той да отложи изпълнението на собствените си, произтичащи от договора задължения, в това число парични такива? Всичко това, по-долу в настоящото изложение!  

 

В случите, когато е налице обосновано предположение, че опасността от неизпълнение или забавено изпълнение на задълженията по сключен предварителен договор нараства, то за засегнатата страна се откриват следните възможности: да се позове на непреодолима сила и/или на стопанска непоносимост.

 

  • Непреодолимата сила, известна още като форсмажор, е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора". Това събитие следва да прави изпълнението на договора обективно невъзможно докато то трае.  Актове на държавни органи, като например заповедите на Министъра на здравеопазването, попадат в хипотезата на "непредотвратимо събитие", тъй като спазването им е задължително. Това далеч не е единственото условие, чието изпълнение би обосновало приложението на цитираната по-горе разпоредба. Редом с обстоятелството за наличието на непреодолима сила, е необходимо едновременно да са налице и още няколко условия, а именно : 

Соченото по-горе обстоятелство (форсмажор), следва да е възникнало след сключване на договора. Моментът на сключване на договора е ключов за възникване на възможността за позоваване на форсмажорните обстоятелства. С оглед динамичното разпространение на заразата COVID-19, пречките за изпълнението, респективно невъзможността, трябва да са възникнали след сключване на договора. Засягането на различните региони и държави по различно време обуславя и различно начало на настъпване на форсмажорни обстоятелства за всеки конкретен търговец във връзка с изпълнението на всеки конкретен договор. 

Освен това, следва да може да се обоснове причинна връзка между обстоятелствата и обективната, продължаваща във времето невъзможност за изпълнение на договорното задължение (например в резултат на извънредното положение да са наложени мерки, ограничения, задължителна карантина и т.н.). Обратно, ако наличието на обстоятелства и/или събития от извънреден характер не би довело до затруднения, респективно невъзможност да бъде изпълнено задължението по договора, то тогава една от необходимите предпоставки няма да е налице. Така, ако въпреки действително съществуващите обстоятелства и настъпили събития, страните могат да изпълнят договорните си задължения (или е уговорен алтернативен начин за изпълнение), така, както биха ги изпълнили, ако не бяха налице същите обстоятелства/събития, то позоваването на непреодолима сила няма да бъде възможно.

 

Не на последно място, ако страната по договора е била в забава преди възникването на форсмажорните обстоялелства, то същата се счита за неизправна и не би могла да се ползва от благоприятните последици на позоваването на непреодолимата сила. В конкретния случа, досежно отношенията между страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот, на тази хипотеза може да се позове всяка изправна страна по договора: както продавачът, който има основно задължение да осигури строителството на сградата в определен срок, така и купувачът, за част от поетите задължения съобразно договора, но извън това да извърши предвидено плащане на част и/или цялата продажна цена. В тази връзка, е важно уточнението, че липсата на парични средства не може да бъде причина за освобождаването на страната от задължението да плати, за което ясно говори разпоредбата на чл. 81, ал.2 от ЗЗД. Пътят на защита на купвача по договора, в случай, че не разполага с парични средства и това е пряко свързано с въведеното извънредно положение, е друг, и той би могъл да бъде очертан в зависимост от конкретния казус.    

 

В случай, че всички предпоставки са налице, другата страна по договора следва да бъде своевременно уведомена, че изпълнението на задълженията по договора не е възможно поради извънредните обстоятелства. Уведомяването е важна стъпка, която следва да се спази, за да се избегне заплащането на обезщетение на договорния партньор за понесени вреди от забавата. Уведомяването трябва да е писмено, като в него следва да бъде посочено на какво се дължи непреодолимата сила и възможните последици за изпълнението на договора. При неуведомяване, се дължи обезщетение за настъпилите за това вреди.

 

 Безспорно, може да се приеме, че пандемията от Covid-19 е форсмажорно обстоятелство, на което могат да се позоват обаче само пряко и непосредствено засегнати от него страни по договор. Продавачът по договора, от своя страна, би могъл да се позове на непреодолимата сила в случаи, които водят до обективна невъзможност да изпълнява своите задължения за периода, за който е налице съответната пречка - след настъпване на извънредното положение работниците, ангажирани със строителството на сградата, поради риск от зараза с Covid-19, отказват да изпълняват задълженията си или ако негови доставчици не могат да доставят необходимите материали за извършване на строителството или др. причини, произлизащи от естеството на работата;       

 

Колкото до наличието на специална клауза за прилагане на института на непреодолимата сила, то варианите са най- общо два. На първо място, възможно е в договора да бъде включена клауза, т.н. форсмажорна клауза, която да урежда ясно и конкретно отношенията между страните. По този начин клаузата ще посочва кои обстоятелства и събития се определят като извънредни, както и обема и вида на последиците при прилагането й.  Другият вариант е липса на изрична клауза за непреодолима сила, но наличие на клауза за прилагане на българското право.  Така, възможността за позоваване на непреодолимата сила, е гарантирана от закона съгласно разпоредбите на законодателството ни.  Възможно е обаче, договорът да съдържа уговорки за уреждане от друг правен ред, различен от българското право. В такъв случай всеки отделен договор следва да бъде разгледан, анализиран и тълкуван, за да се определи приложимото право и възможността някоя от страните да се позове на форсмажорните