Актуалните хипотези, в условията на извънредно положение (COVID-19), при: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, нотариални сделки, Договор за банков кредит и Договор за наем на недвижим имот

08 Apr 2020

Актуалните хипотези, в условията на извънредно положение (COVID-19), при: Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот,  нотариални сделки,  Договор за банков кредит и Договор за наем на недвижим имот

С оглед извънредното положение в Р България, както и предприетите ограничителни мерки в различните държави, във връзка с възникналата пандемия от Коронавирус, се пораждат редица затруднения за търговския и гражданскоправния оборот, както в национален, така и в световен мащаб.

 

Българското правителство и Европейската комисия са сериозно ангажирани и предприехa мерки за ограничаване на негативните последици за бизнеса, от така създалата се ситуация. Междувременно, за нас, като адвокати, е важно да информираме клиентите си за възможните последици в различните сфери на дейност и да им окажем съдействие при преодоляване на последиците от кризата, с предложения за навременни и адекватни мерки. В конкретния случай, ще обърнем внимание на взаимоотношенията в сферата на недвижимата собственост, които по същността си са изключително разнообразни, динамични и пряко свързани с икономическата стабилност на местно и световно ниво.

 

Сигурни сме, че във Вас възникват редица въпроси по темата, като някои от тях са: Какво се случва със сключения ми предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот? А с договора ми за банков кредит? Мога ли да придобия собственост върху недвижим имот по нотариален ред сега? Какви са ораниченията? Не мога да плащам наемната цена по договора си за наем- длъжен ли съм, мога ли да отложа, а да не платя? Хипотези и въпроси има безброй, като по-долу в настоящото изложение ще обърнем внимание на някои основни аспекти, които биха били приложими в повечето случаи.

 

 

 

I.ПРЕДВАРИТЕЛЕН ДОГОВОР  

 

Действително, през последните няколко години, интересите в сферата на недвижимите имоти и покупките в тази насока, значително се увеличиха, като това безспорно се дължи както на повишената обща покупателна способност на населението, но също и на добрите кредитни условия предлагани от банковите институции. Интересът към жилищните и бизнес имотите би могъл да се определи, като такъв както с инвестиционна цел, а така и за лично ползване. Ето защо и с оглед на недостатъчното предлагане на пазара, така оформилото се търсене в сферата доведе и до една сериозна строителна активност, която да създаде търсения продукт. Пазарът се развиваше, предварителни договори се сключваха постоянно, нотариални сделки се изповядваха ежедневно. Как продължава този процес обаче в условията на криза?

 

Вследствие разпространението на вируса, наложеното извънредно положение и предприетите мерки в тази връзка от страна на държавните органи, се засегнаха сериозно икономическата стабилност в страната, търговските дейности в различни сфери и отрасли, както и физическите лица, заети в тях. Наложените мерки за овладяване на пандемията, поради ограничаващия си характер, от своя страна пък водят до забавяне и неизпълнение на широк спектър от търговските отношения. В резултат на това, страните по различни договори са изправени пред несигурност по отношение изпълнение на поетите договорните задължения по между им.

 

            Приетият от Народното събрание и изменен впоследствие Закона за мерките и действията по време на извънредното положение (ЗМДВИП), не даде законова уредба на взаимоотношенията извън сферата на кредитните и лизингови договори, поради което за всички останали, следва да се прилагат общите правила, съобразно действащото в страната законодателство.

 

            Какво се случва, ако сте страна по действащ предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот и сте в качеството си на Строител- Продавач по същия? Ако целия Ви строителен процес се развива в обичайни темпове, нещата биха били чудесни, но не всеки изпълнител би могъл да се похвали с това. В някои случаи, част от строителните дейности по обектите се извършват с материали, доставяни от чужбина. В период на глобална пандемия, някои доставки за страната са ограничени, а други силно затруднени, което от своя страна би обосновало невъзможността на строителя да изпълнява задълженията си по договора в срок. Настъпилото непредвидимо събитие, непреодолима сила или т.нар. форсмажор, би обосновало соченото неизпълнение, но при определени условия. Преговорите между страните в подобни ситуации и разрешаването на възникналите въпроси, чрез взаимни отстъпки, е най-добрия възможен изход от ситуацията, но не винаги е приложим. Каква би била възможността и на купувачът по договора, за периода докато трае соченото обстоятелство? Би ли могъл и той да отложи изпълнението на собствените си, произтичащи от договора задължения, в това число парични такива? Всичко това, по-долу в настоящото изложение!  

 

В случите, когато е налице обосновано предположение, че опасността от неизпълнение или забавено изпълнение на задълженията по сключен предварителен договор нараства, то за засегнатата страна се откриват следните възможности: да се позове на непреодолима сила и/или на стопанска непоносимост.

 

  • Непреодолимата сила, известна още като форсмажор, е уредена в чл. 306 от Търговския закон и е определена като "непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало след сключването на договора". Това събитие следва да прави изпълнението на договора обективно невъзможно докато то трае.  Актове на държавни органи, като например заповедите на Министъра на здравеопазването, попадат в хипотезата на "непредотвратимо събитие", тъй като спазването им е задължително. Това далеч не е единственото условие, чието изпълнение би обосновало приложението на цитираната по-горе разпоредба. Редом с обстоятелството за наличието на непреодолима сила, е необходимо едновременно да са налице и още няколко условия, а именно : 

Соченото по-горе обстоятелство (форсмажор), следва да е възникнало след сключване на договора. Моментът на сключване на договора е ключов за възникване на възможността за позоваване на форсмажорните обстоятелства. С оглед динамичното разпространение на заразата COVID-19, пречките за изпълнението, респективно невъзможността, трябва да са възникнали след сключване на договора. Засягането на различните региони и държави по различно време обуславя и различно начало на настъпване на форсмажорни обстоятелства за всеки конкретен търговец във връзка с изпълнението на всеки конкретен договор. 

Освен това, следва да може да се обоснове причинна връзка между обстоятелствата и обективната, продължаваща във времето невъзможност за изпълнение на договорното задължение (например в резултат на извънредното положение да са наложени мерки, ограничения, задължителна карантина и т.н.). Обратно, ако наличието на обстоятелства и/или събития от извънреден характер не би довело до затруднения, респективно невъзможност да бъде изпълнено задължението по договора, то тогава една от необходимите предпоставки няма да е налице. Така, ако въпреки действително съществуващите обстоятелства и настъпили събития, страните могат да изпълнят договорните си задължения (или е уговорен алтернативен начин за изпълнение), така, както биха ги изпълнили, ако не бяха налице същите обстоятелства/събития, то позоваването на непреодолима сила няма да бъде възможно.

 

Не на последно място, ако страната по договора е била в забава преди възникването на форсмажорните обстоялелства, то същата се счита за неизправна и не би могла да се ползва от благоприятните последици на позоваването на непреодолимата сила. В конкретния случа, досежно отношенията между страните по предварителен договор за продажба на недвижим имот, на тази хипотеза може да се позове всяка изправна страна по договора: както продавачът, който има основно задължение да осигури строителството на сградата в определен срок, така и купувачът, за част от поетите задължения съобразно договора, но извън това да извърши предвидено плащане на част и/или цялата продажна цена. В тази връзка, е важно уточнението, че липсата на парични средства не може да бъде причина за освобождаването на страната от задължението да плати, за което ясно говори разпоредбата на чл. 81, ал.2 от ЗЗД. Пътят на защита на купвача по договора, в случай, че не разполага с парични средства и това е пряко свързано с въведеното извънредно положение, е друг, и той би могъл да бъде очертан в зависимост от конкретния казус.    

 

В случай, че всички предпоставки са налице, другата страна по договора следва да бъде своевременно уведомена, че изпълнението на задълженията по договора не е възможно поради извънредните обстоятелства. Уведомяването е важна стъпка, която следва да се спази, за да се избегне заплащането на обезщетение на договорния партньор за понесени вреди от забавата. Уведомяването трябва да е писмено, като в него следва да бъде посочено на какво се дължи непреодолимата сила и възможните последици за изпълнението на договора. При неуведомяване, се дължи обезщетение за настъпилите за това вреди.

 

 Безспорно, може да се приеме, че пандемията от Covid-19 е форсмажорно обстоятелство, на което могат да се позоват обаче само пряко и непосредствено засегнати от него страни по договор. Продавачът по договора, от своя страна, би могъл да се позове на непреодолимата сила в случаи, които водят до обективна невъзможност да изпълнява своите задължения за периода, за който е налице съответната пречка - след настъпване на извънредното положение работниците, ангажирани със строителството на сградата, поради риск от зараза с Covid-19, отказват да изпълняват задълженията си или ако негови доставчици не могат да доставят необходимите материали за извършване на строителството или др. причини, произлизащи от естеството на работата;       

 

Колкото до наличието на специална клауза за прилагане на института на непреодолимата сила, то варианите са най- общо два. На първо място, възможно е в договора да бъде включена клауза, т.н. форсмажорна клауза, която да урежда ясно и конкретно отношенията между страните. По този начин клаузата ще посочва кои обстоятелства и събития се определят като извънредни, както и обема и вида на последиците при прилагането й.  Другият вариант е липса на изрична клауза за непреодолима сила, но наличие на клауза за прилагане на българското право.  Така, възможността за позоваване на непреодолимата сила, е гарантирана от закона съгласно разпоредбите на законодателството ни.  Възможно е обаче, договорът да съдържа уговорки за уреждане от друг правен ред, различен от българското право. В такъв случай всеки отделен договор следва да бъде разгледан, анализиран и тълкуван, за да се определи приложимото право и възможността някоя от страните да се позове на форсмажорните обстоятелства. 

 

Важен момент, във връзка с позоваването на настъпилия форсмажор, е отговорността или по-скоро липсата на такава за позовалата се страна. За времето, в което е налице обективна непреодолима сила и продавачът не може да реализира строителство, безспорно би могло да се приеме, че той не е в забава при неизпълнение на задълженията си по договора. Тази хипотеза ще бъде приложима до момента на отпадане на съответната обективна причина от извънреден характер, като от продавачът не може да се търси отговорност и последния няма да дължи обезщетение за вреди и неустойки по договора. Докато трае непреодолимата сила, изпълнението на основните задължения се спира, но се спират и свързаните с тях насрещни задължения. Ако продавачът спре строителството на сградата поради непреодолима сила, купувачът от своя страна може да не извършва задълженията си за плащания, докато трае обстоятелството, което се характеризира като форсмажор.

 

*В заключение на горното, важно е да обърнем внимание на обстоятелството, че всичко изложено дотук, касае сключените предварителни договори, имащи характера на търговски сделки, по смисъла на ТЗ. За сключените гражданскоправни сделки, следва да бъдат приложени съответните правила на ЗЗД, уреждащи засегнатата материя, за които бихме могли да изготвим конкретно становище. 

 

  • Следващият институт, в помощ на засегнатата страна, е стопанската непоносимост. Той е регламентиран в чл. 307 от Търговския закон, като неговата основна цел е при последваща невъзможност за изпълнение на договора, да не се допусне несправедливо икономическо обедняване на едната страна по сделката и неочаквана, несправедлива печалба за другата страна - по причини, за които страните нито имат вина, нито са могли да предвидят.

 

Тук отново имаме кумулативни предпоставки, които следва да бъдат налице, за да се приложи института на стопанската непоносимост, а именно: да са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят към момента на сключване на договора; настъпилите изменения след сключването на договора трябва да са такива, че страните не биха сключили договора, ако обстоятелствата са били такива при сключването му; запазването на договора трябва да противоречи на принципите на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на задълженията, когато поради извънредни промени в икономиката се окаже, че едната страна дължи много повече от другата.

 

Като последица от пандемията от Covid-19, безспорно можем да очакваме промени в икономическата конюнктура. Най-вероятно ще възникнат условия за резки и съществени сривове на цените в различни сектори, както и значително покачване на цените на най-необходимите стоки или на суровините за тях. В светлината на настоящия казус и насочеността в сектора на строителството, такива промени биха могли да се отразят в цените на недвижимите имоти. В подобна хипотеза, запазването и изпълнението на договори при първоначално уговорените условия съществено би могло да накърни икономическите интереси на едната от страните. Следва да е налице обаче чувствителна, фрапантна промяна на съотношението в стойността на насрещните престации (задължения), в сравнение с момента на сключване на договора, към който страните са ги считали еквивалентни.

 

 

 

 

Кой и как би могъл да се позове на стопанска непоносимост?

 

На стопанска непоносимост могат да се позоват само страните по търговски сделки – това са сделки с търговци (между двама търговци или търговец и физическо лице) или изрично изброените в чл. 1, ал. 1 от ТЗ видове сделки.

 

Упражняването на това право става единствено и само по съдебен ред, чрез подаване на искова молба пред компетентния съд, съобразно договореностите между страните. Тук отново важен момент е изправността на страната, предявяваща иска. Не следва да е налице виновно неизпълнение на което и да било от задълженията по сключения между страните договор.

 

Какво може да очаква страната от съдебното решение по делото?

 

Съдът, със съдебното си решение, от една страна би могъл да прекрати сключения между страните договор, но от друга би могъл да запази договорните отношения като цялост, а да измени единствено определени клаузи от съдържанието на догвора, които страната е посочила като икономически неизгодни в исковата си молба. В последния случай ще се цели да бъде възстановено икономическото равновесие, като задълженията на едната страна да съответстват на тези на другата.

 

 С оглед на всичко казано дотук, може да се заключи, че преценката за наличието на стопанска непоносимост е относителна, като следва за всеки конкретен случай да се прецени дали институтът би бил подходящ.

 

  • Важен момент, на който следва да обърнем внимание е, че в случай, че строителните работи вървят в договорените между страните срокове, не е налице позоваване на настъпил форсмажор, който да обоснове забава или не са налице сключени допълнителни споразумения между страните, то Купувачът няма да има основание да откаже заплащането на следващата по ред вноска, като част от продажната цена или на цялата продажна цена. В случай, че са налице финансови затруднения за страната (тук отново зависи като последица от какво точно са те), то биха могли да бъдат водени преговори за отсрочване на задължение, тъй като липсата на парични средства не може да бъде причина за освобождаването му от задължението да плати, както изрично е посочено в разпоредбата на чл. 81, ал.2 от ЗЗД. 

 

Изложеното по-горе показва, че всяка от засегнатите страни по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот разполага с различни средства за защита, които в голяма степен зависят от условията на конкретния договор и казус и готовността на страните за взаимни отстъпки.  

 

           II. НОТАРИАЛНА СДЕЛКА В ПЕРИОД НА ИЗВЪНРЕДНО ПОЛОЖЕНИЕ

 

Приетия Закона за мерките и действията по време на извънредното положение (ЗМДВИП) даде законова уредба на нотариалните производства. В чл. 5, ал.3 от същия закон се сочи, че се ораничават нотариалните производства до неотложни такива при спазване на здравно-хигиенните изисквания. Нотариалната камара, от своя страна, осигури списък на дежурни нотариуси при съотношение най-малко един нотариус на 50 000 жители за съответния район.

 

Ето защо, следва да знаете, че да се изповяда сделка в момента не е невъзможно. Работят дежурни нотариуси и нотариуси на пълно работно време, както работи и Агенцията по вписванията, без ограничения, извън въведения строг режим за достъп до своите гишета в цялата страна. Агенцията по геодезия картография и кадастър също въведе свои мерки за безопасност, без да ограничава по вид предоставяните услуги. Още повече, за по-лесно и безопасно снабдяване по електронен път със схема на самостоятелен обект в сграда и/или със скица на поземлен имот, винаги бихте могли да се обърнете към адвоката, който консултира сделката Ви (в случай, че той разполага с електронен подпис и профил в системата), респективно към нотариуса, който предстои да я изповяда.

 

От друга страна, ЗМДВИП ограничи дейността на нотариусите до неотложни производства (без обаче да дефинира кои по същността си са такива) при спазване на здравно-хигиенните изисквания. Т.е. удостоверяването може да се извърши само при едновременното наличие на тези две предпоставки, като в тежест на страните е при явяването си пред нотариус, да се аргументират защо смятат, че конкретната  сделка е неотложна. Обосноваката следва да бъде изложена в писмен вид, като Нотариусът, който от своя страна е автономен, взема решението дали да допусне удостоверяването. 

 

Ето защо, нотариалният живот в страната продължава и макар да е свързан с изпълнението на определени изисквания, не е невъзможен и остава достъпен за гражданите.

 

III. ДОГОВОР ЗА БАНКОВ КРЕДИТ

 

Отговорите на въпросите около сключените договори за банков кредит при хипотези на невъзможност за изпълнение, забавено изпълнение, последващо изпълнение и др., са важни за редица кредитополучатели в днешното безспорно извънредно положение. 

 

В последните дни, се анонсираха предприетите стъпки за своеобразно решение по направеното в началото на кризата в страната предложение, за отлагане заплащането на вноските по кредитите или т.нар. мораториум. По предварително изнесената информация, във връзка с предложената мярка, която следва да бъде официално одобрена от БНБ, за да може едно юридическо или физическо лице да се възползва от мораториума и да отложим плащането на дължимото, ще трябва да отговаря на определени условия. Най-важните от тях са: лицето да бъде с чисто кредитно досие, кредитът да е обслужван редовно преди началото на пандемията и да е налице доказано затруднение за обслужването му в периода на извънредното положение. При физическите лица на пример, ще бъде достатъчно лицето да се е регистрирало в бюрото по труда или да установи, че е в неплатен отпуск, което възпрепятства възможността му да извършва редовни плащания към банката. А що се отнася до юридическите лица- кредитополучатели, председателят на Асоциацията на банките - Петър Андронов обясни, че при тях ще се анализират финансовите им потоци, който анализ ще бъде ориентир в ситуацията. Съществен момент за всички тук е, че мораториумът не е опрощаване на кредита, а той е отсрочване на задължението, свързан с възможността в периода на криза, финансовите ресурси на гражданите да бъдат използвани в насока най-вече за опазване на живота и здравето им.

Както посочихме по-горе, от мораториума няма да могат се възползват всички физически и юридически лица, с оглед въведените в тази насока ограничения. От разпоредбите на приетия вече на второ четене законопроект за изменение на Закона за мерките и действията по време на извънредното положение (ЗМДВИП) ще могат да се възползват обаче всички български граждани. Съгласно заложеното в законопроекта,  до отмяната на извънредното положение при забава за плащане на задължения на частноправни субекти, длъжници по договори за кредит и други форми на финансиране (факторинг, форфетинг и други), предоставени от банки и финансови институции по чл. 3 от Закона за кредитните институции, включително когато вземанията са придобити от други банки или финансови институции, и по договори за лизинг, не се начисляват лихви за забава и неустойки, задължението не може да бъде обявено за предсрочно изискуемо и договорът не може да бъде развален поради неизпълнение, както и не може да бъдат изземвани вещи. Т.е., дори и за периода на ивънредното положение да изпаднете в невъзможност да заплатите задълженията си по кредита, то върху тях няма да бъде начислявана лихва за забава и неустойка за неизпълнение, нито кредита Ви може да стане предсрочно изискуем на посоченото основание. Същественият момент тук обаче е следния, че след отмяна на извънредното положение, натрупаните Ви задължения по кредита ще се дължат в пълен обем, наведнъж, като в случай, че не бъдат заплатени своевремнно, ще бъдат приложими посочените по-горе санкции. В тази хипотеза липсва отсрочване на задължението в смисъла, заложен при мораториума, където срока на договора за банков кредит, следва да бъде реципрочно продължен с времето на извънредното положение или повече.

 

Извън горното, за юридическите лица, сключили договори за банков кредит в периода преди обявяване на извънредното положение и по които са изправна страна, остава отворена възможността да се възползват от института на стопанската непоносимост, подробно разгледан по-горе в настоящото изложение. Допустим би бил иска за изменение на сключен между страните договор за кредит, на основание чл. 307 от ТЗ, което изменение да се претендира досежно различни клаузи на договора, като например: размера на възнаградителната лихва, гратисния период по договора, срока на същия, отпадане на задължението за обезпечаване и др. Както посочихме, разпоредбата на чл. 307 от ТЗ намира приложение, когато се твърди промяна в обективната действителност /основно в икономическата конюнктура/, настъпила след сключването на договора, която нарушава толкова съществено еквивалентността в престациите на страните, че запазването му, със съдържанието, с което е сключен, противоречи на правилата на справедливостта и добросъвестността. При това се касае за такива обстоятелства, които и към момента на сключване на договора, страната не е могла и не е била длъжна да предвиди.  

 

IV. ДОГОВОР ЗА НАЕМ НА НЕДВИЖИМ ИМОТ

 

Въпросите около това какви са възможностите на наемателите, респективно наемодателите на недвижими имоти, в периода на извънредното положение, са актуални и засягат един сериозен кръг от лица. Разграничението по вид на обектите, отдавани под наем, би могло да бъде направено като такива, които пряко попадат под забраната от държавен орган да бъдат експлоатирани и като такива, чиято експлоатация не попадат директно под сочената забрана.

 

  • В Заповед № РД-01-124 от 13.03.2020 г. на Министъра на здравеопазването ясно и точно са посочени видовете обекти, до които достъпа е забранен, в които се преустановява дейността и извършването на всякакви други действия, които по същността си препятстват възможността така посочения обект да бъде експлоатиран съобразно предназначението му.

 

Неблагоприятните последици, в тази конкретна хипотеза, са и за двете страни: Наемодателят от една страна е в невъзможност да предостави безпрепятствено и спокойно ползване на наетия обект, за който съответно и не следва да получи наемна цена. Наемателят, от друга страна, независимо, че няма да заплаща наемна цена през засегнатия период, търпи загуби от нереализираната търговска дейност и/или от непредоставяне на съответната услуга.

 

Най-благоприятното развитие на нещата би било в духа на взаимните отстъпки, страните по договора да успеят да балансират отношенията си и да стигнат до споразумение, с което да уредят всички съществени моменти в извънредната ситуация.

 

В слуачай обаче, че страните не постигнат споразумение, то възможните действия, които могат да бъдат предприети зависят и от условията, предвидени в договорите за наем и по-конкретно в тези клаузи от тях, които уреждат взаимоотношенията при наличие на непреодолима сила/непредвидимо събитие. Aко по тези договори не е предвидена подобна хипотеза, то се прилагат правилата на българското законодателство.

 Накратко, възможностите са следните:

-          Наемодателят е в невъзможност да изпълни едно от основните си задължения по сключения договор за наем, а именно да предостави ползването на обекта и то конкретно за целта, за която е нает ( търговски обект, ресторант, клуб и др.). Неизпълнението от своя страна влече всички негативни последици на договора – неустойки, прекратяване и др., в зависимост от конкретните договорки между страните. Ето защо, важен момент тук е наемодателят да предприеме действия по уведомяване на своите наематели за настъпилото непредвидимо събитие (акта на държавен орган и обявеното извънредно положение), което би го освободило от отговорност при неизпълнение; В тази връзка, наемодателят не следва да изисква, а наемателят може да откаже изпълнение на своето насрещно задължение по договора, а именно да заплаща наемната месечна цена за имота;

-          В хипотезата, в която наемодателят не е изпратил писменото увдомление до своите нематели, с което той да се позове на настъпилото форсмажорно обстоятелство, за наемателят е налице друг правен ред на защита: той би могъл, от своя страна, да изпрати до наемодателя си възражение за неизпълнен договор, доколкото наемодателят не е изпълнил задължението си да осигури спокойното ползване на обекта. Тук, наемателят не следва да дължи заплащане на уговорената наемна цена, за периода, в който ползването е обективно невъзможно.

 

Последиците от позоваването на непреодолима сила са:

Изпълнението по договора ще бъде спряно: На първо място, временно няма да се дължат обезщетения и неустойки, които обикновено биха се били дължали поради забава, респективно поради неизпълнение. По време на спирането и докато траят извънредните обстоятелства, страната е освободена от задължението си да престира. Освен това, другата страна по договора, чиито задължения са насрещни, също няма да ги изпълни. Това обаче няма да повлече неприятни последици нито за едната, нито за другата страна. След като преминат извънредните обстоятелства обаче, задълженията на двете страни по договора автоматично се възстановяват.

Ако извънредните обстоятелства бъдат толкова продължителни и някоя от страните загуби интерес от продължаване на договора или от самото му изпълнение, то договорът може да бъде прекратен. Във всеки друг случай, когато продължителността на форсмажорните обстоятелства предизвиква значителни промени в срока на изпълнение, трябва да се изследва интересът на кредитора от късното изпълнение. За това, страната, която е изгубила интерес от изпълнението по договора, има право да го прекрати.

 

  • По отношение на наемните правоотношения, които не попадат директно под забраната на заповедта на Министъра на здравеопазването:

Специалните мерки предвидени в Закона за мерките и действията по време на извънредното положение (ЗМДВИП) не дават уредба в посочената насока- как да се развият наемните взаимоотношения между частноправните субекти, засегнати макар и непряко от акта на държавен орган, с оглед обявеното извънредно положение в страната. В тази връзка, отново следва да обърнем поглед към действащото законодателство, а именно:

 

Наемодателят тук обаче не е в обективна невъзможност да предостави спокойното ползване на наетия обект, а наемателят е този, който би имал затруднения в плащането на наемната цена, тъй като е преустновил дейността си (поради развиващата се пандемия в страната с цел ограничаване на заразата или с оглед липсата на такава търговска дейност отново във връзка с пандемията) или е със сериозен спад в оборота. При тази хипотеза, действително, невъзможността да престира, би била основно от страна на наемателя.

Следва да уточним обаче, че липсата на парични средства не може да бъде причина за освобождаване на длъжника(наемател) от задължението да плати, както изрично е посочено в разпоредбата на чл. 81, ал.2 от ЗЗД.  В зависимост от сферата и начина, по който осъществява търговската си дейност, за наемателят биха възникнали правни възможности как да защити правата и бизнеса си в периода на извънредно положение, но за отговор на този въпрос, следва да се запознаем детайлно със съдържанието на конкретния договор за наем и осъществяваната в наетия обект дейност, след което да изготвим детайлно правно становище.

 

Съгласно разпоредбата на чл.20а, ал.2 ЗЗД, прекратяването на двустранни договори се извършва по взаимно съгласие на страните, на основанията, установени в закона или тези, предвидени в договора, при условие, че последните не противоречат на императивните норми или на добрите нрави. Основанията за прекратяване на договора са фактите, с настъпването на които се преустановява действието му. Преценката за основанието, на което би могъл да бъде прекратен договорът, се прави във всеки отделен случай въз основа на доказване на наведените обстоятелства, от осъществяването на които се твърди, че са настъпили правните последици на прекратяване на договора. Разбира се, във връзка с конкретния казус, следва да бъдат направени разграничения и в насока дали договорът за наем е срочен или безсрочен.

Предвид извънредното положение в страната, добър бизнес подход би било и  предоговарянето/намаляването на наемната цена на основание чл. 9 от ЗЗД, в каквато насока задължително следва да бъде подписан и анекс към основния договор.

На последно място, независимо от вида на наемния договор и обхвата, в който попада, изправната страна по търговската сделка би могла да се позове и на института на стопанската непоносимост. Извън основните предпоставки, които засегнахме подробно по-горе, ето и някои съществени момента, конкретно за наемните правоотношения, които следва да се съблюдават при иск, предявен от страна на наемателя, за прекратяване на договора за наем, а именно:

 

Безспорно, отрицателните икономически резултати от експлоатацията на наетия от страната обект следва да са пряка и непосредствена последица от настъпилата в глобален мащаб икономическа криза, в условията на която потреблението се е свило до стоки от първа необходимост. Настъпилото изменение на първоначално договорените условия по вече сключения договор за наем, не следва да е причинено от никоя от страните и следва да не е било възможно да бъде предвидено от тях при възникване на задължението, т.е. те невиновно не са могли да предвидят изменението на икономическите условия ( на пр. не са могли и не са били длъжни да предвидят естествения спад в продажбите, като последица от променените икономически условия, което дава своето отражение върху търговската дейност).

 

От съществено значение ще бъде и обстоятелството, че запазването на правоотношението би било противно на справедливостта и добросъвестността поради нарушена еквивалентност на престациите при съответния договор, тъй като изпълнението му е станало прекомерно обременително или почти разорително за наемателя като страна по него. Това нарушаване на еквивалентността е и недобросъвестно, тъй като е в противоречие с общоприетите критерии за честност и почтеност, т.е. запазването на облигационната връзка е социално неоправдано, тъй като въпреки интересът на кредитора (наемодател), длъжникът (наемател) не следва да бъде принуждаван да продължава да спазва условията му.  

 

Ето по тези при

Сподели тази статия
Върни се назадpublications